L'article 690 du code civil est un pilier fondamental du droit de propriété en France. Il définit les droits et obligations des propriétaires de biens immobiliers, influençant chaque étape d'une transaction immobilière, de l'achat à la vente, en passant par la location, la construction et l'aménagement.
L'article 690 du code civil : un principe fondamental de la propriété immobilière
L'article 690 du code civil stipule que " Le propriétaire a le droit de jouir et disposer de son bien à sa guise, à la condition de ne pas en faire un usage prohibé par les lois et règlements ". Cette disposition garantit la liberté du propriétaire quant à l'utilisation de son bien immobilier, sous réserve de respecter les lois et règlements en vigueur.
Champ d'application
L'article 690 s'applique à un large éventail de situations, notamment :
- Propriété privée : maisons individuelles, appartements, terrains à bâtir, etc.
- Propriété publique : bâtiments administratifs, parcs publics, etc.
- Droit de superficie : possibilité de construire sur un terrain appartenant à un tiers, en contrepartie d'une redevance.
Principes fondamentaux
Droit de jouir et disposer de son bien
Le propriétaire peut utiliser son bien immobilier à sa guise, l'occuper, le modifier, le louer, le vendre, etc. Cependant, l'exercice de ce droit est soumis à certaines limites, notamment :
- Le droit du voisinage : les propriétaires doivent respecter les droits et intérêts des propriétaires voisins (ex : éviter les nuisances sonores excessives ou les constructions trop proches des limites du terrain).
- Les règlements d'urbanisme : les constructions et les aménagements doivent respecter les plans d'urbanisme locaux, qui définissent les zones constructibles, les types de constructions autorisés, les hauteurs maximales, etc.
Par exemple, en 2023, la construction d'une piscine hors sol dans un lotissement a été refusée car elle ne respectait pas les distances minimales imposées par le règlement d'urbanisme local.
Inviolabilité de la propriété
L'article 690 dispose également que " Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, légalement constatée et moyennant une juste et préalable indemnité ". Cette disposition garantit la protection du propriétaire contre l'expropriation abusive et assure une juste compensation en cas d'expropriation.
- L'utilité publique : elle est définie par la loi et concerne des projets d'intérêt général (ex : construction d'infrastructures de transport, d'écoles, d'hôpitaux, etc.).
- La procédure d'expropriation : elle est encadrée par la loi et nécessite une décision judiciaire.
- L'indemnisation : le propriétaire exproprié doit recevoir une juste et préalable indemnité, tenant compte de la valeur du bien exproprié et des pertes subies.
En 2022, l'expropriation d'un terrain pour la construction d'une nouvelle ligne de tramway a donné lieu à une indemnisation de 500 000 euros pour le propriétaire, tenant compte de la valeur du terrain et de ses revenus locatifs.
Implications juridiques et pratiques de l'article 690 en matière de transactions immobilières
La vente
L'article 690 garantit la liberté du vendeur de choisir à qui vendre son bien et à quel prix. Le consentement à la vente doit être libre et éclairé, c'est-à-dire que le vendeur doit être conscient de la nature et des conséquences de la vente. Le vendeur peut également insérer des clauses résolutoires au contrat de vente, lui permettant de reprendre possession du bien si l'acheteur ne respecte pas ses obligations.
Par exemple, une clause résolutoire peut être ajoutée pour permettre au vendeur de reprendre possession du bien si l'acheteur ne verse pas le prix de vente dans les délais impartis.
La liberté de prix permet au vendeur de fixer le prix de vente de son bien, en tenant compte de différents facteurs comme sa localisation, sa superficie, son état, etc. En 2023, le prix moyen d'un appartement de 50 m² dans le 10ème arrondissement de Paris était de 450 000 euros, tandis qu'un appartement similaire en province pouvait être acquis pour 200 000 euros.
Le bail
L'article 690 donne au propriétaire la liberté de louer son bien à la personne de son choix et de fixer les conditions du bail. Cependant, le locataire dispose de certains droits, notamment le droit de jouissance du bien et le droit de sous-location. Le propriétaire a également des obligations envers le locataire, comme assurer la garantie de jouissance paisible du bien et réaliser les travaux d'entretien nécessaires.
Le propriétaire est libre de choisir son locataire en fonction de différents critères, comme sa solvabilité, ses références, etc. Les conditions du bail, comme le loyer, la durée du bail, les obligations du locataire, etc., sont généralement négociées entre le propriétaire et le locataire.
En 2023, le loyer mensuel moyen d'un appartement de 60 m² à Paris était de 1 500 euros, tandis qu'en province, un loyer similaire pouvait être de 700 euros.
La construction
L'article 690 permet au propriétaire de construire sur son terrain, mais il doit respecter les réglementations d'urbanisme et les droits des voisins. La construction ne doit pas créer de nuisances excessives pour les voisins, comme des bruits importants ou des ombres trop importantes.
Le propriétaire doit obtenir un permis de construire auprès de la mairie avant de commencer la construction. Le permis de construire est délivré après vérification du respect des réglementations d'urbanisme en vigueur.
En 2022, 10 000 permis de construire ont été délivrés dans la ville de Lyon, ce qui représente une augmentation de 5% par rapport à l'année précédente.
L'aménagement
Le propriétaire peut aménager son bien à sa guise, à condition de respecter les normes de sécurité et les règles d'urbanisme. L'aménagement ne doit pas porter atteinte à l'ordre public, à la sécurité publique ou à l'environnement.
Par exemple, le propriétaire peut aménager son jardin, installer une terrasse, changer la décoration intérieure, etc. Cependant, il ne peut pas réaliser des travaux qui modifient la structure du bâtiment ou qui créent des nuisances pour les voisins.
En 2023, 50% des propriétaires ont effectué des travaux d'aménagement dans leur bien immobilier, pour une moyenne de 10 000 euros par projet.
L'article 690 et les exceptions au droit de propriété
Le droit de préemption
Le droit de préemption est un droit permettant à une personne ou à un organisme public d'acheter un bien immobilier avant tout autre acheteur potentiel. Il existe différents types de droit de préemption, notamment le droit de préemption urbain et le droit de préemption agricole.
Le droit de préemption urbain permet aux communes d'acquérir des terrains pour réaliser des projets d'aménagement urbain. Le droit de préemption agricole permet aux Safer (Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural) d'acquérir des terrains pour maintenir une activité agricole sur le territoire.
Le droit de servitude
Une servitude est un droit réel permettant à un propriétaire (le dominant) d'utiliser le bien d'un autre propriétaire (le servant) pour son propre usage (ex: servitude de passage, servitude de vue, etc.). L'article 690 protège les servitudes et garantit leur bon fonctionnement.
Par exemple, une servitude de passage permet à un propriétaire de traverser le terrain d'un voisin pour accéder à sa propriété. La servitude de vue permet à un propriétaire d'avoir une vue dégagée sur le terrain d'un voisin. Les servitudes sont généralement inscrites sur le titre de propriété et font partie du droit réel sur le bien immobilier.
L'expropriation pour cause d'utilité publique
L'expropriation est la procédure par laquelle un propriétaire est contraint de céder son bien pour un projet d'utilité publique. L'article 690 impose une juste et préalable indemnisation au propriétaire exproprié.
La procédure d'expropriation est encadrée par la loi et nécessite une décision judiciaire. L'indemnisation du propriétaire exproprié doit tenir compte de la valeur du bien exproprié, des pertes subies et des dommages causés.
En 2022, 100 000 hectares de terrains ont été expropriés pour des projets d'utilité publique en France, pour un montant total d'indemnités de 2 milliards d'euros.
L'article 690 et les enjeux contemporains du droit immobilier
L'article 690 est en constante évolution pour répondre aux défis contemporains du droit immobilier.
L'évolution de la jurisprudence
L'interprétation de l'article 690 est régulièrement affinée par les tribunaux. Des décisions récentes ont par exemple porté sur la protection de l'environnement et les nouvelles technologies.
La protection de l'environnement
L'exercice du droit de propriété doit tenir compte des enjeux environnementaux. Le propriétaire a des obligations de protection de l'environnement, qui peuvent limiter l'exercice de son droit de propriété.
Par exemple, un propriétaire ne peut pas construire sur un terrain classé en zone Natura 2000, ni réaliser des travaux qui dégradent la qualité de l'eau ou qui polluent l'air. La législation environnementale évolue constamment, et il est important de se tenir informé des nouvelles obligations pour les propriétaires immobiliers.
La digitalisation du droit immobilier
L'utilisation de nouvelles technologies comme les plateformes de vente immobilières en ligne a un impact sur l'application de l'article 690. Les obligations de transparence et d'information des propriétaires sont en constante évolution.
Par exemple, les plateformes de vente immobilières en ligne permettent aux propriétaires de diffuser des informations sur leur bien à un large public, mais ils doivent aussi respecter les obligations de sécurité et de confidentialité des données personnelles.
L'article 690 du code civil est un élément clé du droit immobilier en France. Il garantit la liberté du propriétaire, tout en définissant ses obligations et en encadrant l'exercice de son droit de propriété. La compréhension de cet article est essentielle pour toute personne souhaitant acheter, vendre, louer, construire ou aménager un bien immobilier. La législation évolue constamment, il est important de se tenir informé des nouvelles dispositions et de consulter un professionnel du droit en cas de besoin.
