Le régime micro-foncier est une simplification fiscale avantageuse pour les propriétaires bailleurs dont les revenus fonciers sont inférieurs à 70 000€ par an. Ce régime permet de déclarer ses revenus fonciers de manière simplifiée, avec un abattement forfaitaire de 30%. Mais quelles charges sont déductibles dans ce contexte ?
Charges déductibles obligatoires
Certaines charges sont systématiquement déductibles des revenus fonciers, quelle que soit la méthode de calcul choisie (forfait ou réel).
Impôts et taxes locales
- Taxe foncière : Cette taxe est due chaque année par le propriétaire du bien immobilier. Elle est calculée en fonction de la valeur locative du bien et de la nature du terrain (bâti ou non bâti). Par exemple, pour un appartement situé à Paris, la taxe foncière peut atteindre plusieurs centaines d'euros par an.
- Taxe d'habitation : Cette taxe est due par l'occupant d'un logement. Si le logement est loué vide, elle est à la charge du propriétaire et peut être déduite des revenus fonciers. Il est important de noter que la taxe d'habitation est supprimée progressivement pour les résidences principales et sera complètement supprimée en 2023.
- Taxe sur la propriété des logements (TFPB) : Cette taxe est due par les propriétaires de logements situés dans certaines zones spécifiques. Elle est calculée en fonction de la valeur locative du bien et de la zone géographique. La TFPB est notamment applicable dans les zones à forte tension immobilière comme Paris ou Lyon.
- Contribution foncière des entreprises (CFE) : Cette taxe est due par les entreprises et les professions libérales, y compris les propriétaires bailleurs. Elle est calculée en fonction de la valeur locative des biens immobiliers professionnels. La CFE est généralement due par les propriétaires bailleurs qui exploitent un logement en tant que local commercial ou professionnel.
Frais de propriété
- Prime d'assurance habitation et assurance responsabilité civile : Ces assurances couvrent les dommages causés au bien immobilier et les responsabilités du propriétaire envers les tiers. Elles sont déductibles des revenus fonciers. En moyenne, une assurance habitation pour un appartement coûte entre 100 et 200 euros par an.
- Frais d'entretien courant : Les réparations courantes nécessaires au bon fonctionnement du bien (peinture, réparation d'un robinet qui fuit, etc.) sont déductibles. Les dépenses d'entretien courant doivent être justifiées par des factures.
- Frais de copropriété : Les charges courantes de la copropriété (charges d'entretien, d'ascenseur, etc.) sont déductibles. Les travaux exceptionnels votés en assemblée générale sont également déductibles, mais sur une durée de 10 ans. Pour un appartement en copropriété, les charges courantes peuvent représenter entre 100 et 300 euros par mois.
- Frais de gestion : Si le bien est géré par un professionnel (agence immobilière, etc.), les honoraires de gestion sont déductibles des revenus fonciers. Les honoraires d'une agence immobilière peuvent varier en fonction de la taille du bien et de la zone géographique. Ils représentent généralement entre 5 et 10% des loyers perçus.
Charges déductibles facultatives
En plus des charges obligatoires, il existe des charges facultatives déductibles des revenus fonciers, sous certaines conditions.
Travaux de rénovation
- Distinction entre entretien courant et travaux d'amélioration : Les travaux d'entretien courant, comme la réparation d'une fuite d'eau, sont déductibles dans l'année. Les travaux d'amélioration, qui augmentent la valeur du bien (isolation, extension, etc.), sont déductibles sur 10 ans.
- Critères d'appréciation pour la déduction : L'impact des travaux sur la valeur du bien, leur durée de vie et leur nature (nécessaire ou non) sont des éléments importants pour déterminer la déductibilité. Par exemple, la rénovation d'une salle de bain est généralement considérée comme un travail d'amélioration, tandis que la réparation d'un toit endommagé par une tempête est considérée comme un travail d'entretien courant.
Frais liés à l'obtention des revenus fonciers
- Frais de déplacement : Les frais de déplacement engagés pour la gestion du bien (essence, péage, etc.) sont déductibles. Par exemple, si vous vous déplacez en voiture pour visiter votre bien ou pour rencontrer un locataire, vous pouvez déduire les frais de carburant et de péage.
- Frais bancaires : Les frais bancaires liés au compte bancaire du bien (frais de tenue de compte, frais de virement, etc.) sont déductibles. Les frais de virement peuvent être importants si vous effectuez régulièrement des virements pour payer les charges ou récupérer les loyers.
- Frais d'annonces immobilières : Les frais engagés pour la publication d'annonces immobilières (sites internet, journaux, etc.) sont déductibles. Les frais d'annonces immobilières peuvent varier en fonction de la plateforme utilisée et de la zone géographique.
Frais liés à la location
- Frais d'agence : Les frais d'agence pour la recherche de locataire sont déductibles des revenus fonciers. Les frais d'agence sont généralement facturés par l'agence immobilière qui s'occupe de la recherche de locataires. Ils représentent généralement un mois de loyer.
- Frais de rédaction du bail : Les frais de rédaction du bail, si le propriétaire fait appel à un professionnel, sont déductibles. La rédaction d'un bail par un professionnel est recommandée pour éviter les erreurs et les litiges avec les locataires.
- Frais d'état des lieux d'entrée et de sortie : Les frais d'état des lieux d'entrée et de sortie sont déductibles des revenus fonciers. L'état des lieux d'entrée et de sortie permet de documenter l'état du bien avant et après l'occupation du locataire. Un état des lieux réalisé par un professionnel coûte généralement entre 100 et 200 euros.
- Frais de dépôt de garantie : Les frais de dépôt de garantie perçus du locataire sont déductibles des revenus fonciers. Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au début de la location et est destiné à couvrir les éventuels dommages causés au bien.
Déduction des charges en micro-foncier : méthodologie et précisions
Deux méthodes de calcul sont possibles pour la déduction des charges en micro-foncier.
Le forfait de 30%
- Calcul simplifié : Le forfait de 30% permet de déduire 30% des revenus fonciers bruts, sans avoir à justifier de chaque charge.
- Exemple : Si vous avez des revenus fonciers bruts de 10 000€ par an, vous pourrez déduire 3 000€ (30% de 10 000€).
- Conditions d'application : Ce régime est accessible aux propriétaires bailleurs qui ne dépassent pas le seuil de 70 000€ de revenus fonciers par an et qui ne gèrent pas leur bien eux-mêmes.
Le régime réel
Le régime réel permet de déduire l'intégralité des charges réelles, justificatives à l'appui.
- Conditions d'application : Le régime réel est accessible aux propriétaires bailleurs qui souhaitent déduire la totalité de leurs charges et qui ont la possibilité de justifier chaque dépense.
- Choix du régime le plus avantageux : Il est important de comparer les deux régimes pour déterminer lequel vous offre la déduction la plus importante. Par exemple, si vous avez des charges importantes (travaux de rénovation, frais de gestion, etc.), le régime réel pourrait être plus avantageux pour vous.
Cas particuliers et pièges à éviter
Certaines charges ne sont pas déductibles des revenus fonciers, et il est important de bien comprendre les règles fiscales applicables.
Charges non déductibles
- Les frais de financement (intérêts d'emprunt) : Les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition du bien immobilier ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt sont généralement déductibles du revenu global, mais pas des revenus fonciers.
- Les frais d'acquisition du bien : Les frais engagés lors de l'acquisition du bien (frais de notaire, etc.) ne sont pas déductibles. Les frais d'acquisition sont généralement considérés comme un investissement initial et ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
- Les charges personnelles du propriétaire : Les dépenses personnelles du propriétaire (voyages, alimentation, etc.) ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Il est important de distinguer les dépenses liées à la propriété et les dépenses personnelles.
Le respect de la législation fiscale
- Obligation de conserver les justificatifs : Il est important de conserver les justificatifs de chaque charge déductible (factures, quittances, etc.). La conservation des justificatifs permet de prouver la réalité des charges et de les déduire des revenus fonciers.
- Vérification des montants déductibles : Assurez-vous de bien comprendre les règles de déduction et de respecter les montants maximums autorisés. Il est important de se tenir au courant des dernières modifications de la législation fiscale pour éviter les erreurs de déduction.
- Risques liés à une déduction abusive : Une déduction abusive des charges peut entraîner des sanctions fiscales. Il est donc important de respecter les règles fiscales et de justifier chaque charge déductible.
La déduction des charges est un élément important pour optimiser vos revenus fonciers. Il est crucial de bien comprendre les règles applicables et de respecter les obligations fiscales. Pour obtenir des conseils personnalisés, n'hésitez pas à vous renseigner auprès des services fiscaux ou d'un expert-comptable.
